4月28日，佛山南海区招商青云台销售中心，两笔住房“以旧换新”订单完成了签约。 业主把旧房子卖给开发商，转身就锁定了心仪的新房。 整个过程，依托的是一种叫“收购转售”的新模式。
这不是佛山独有的热闹。 从2026年开年以来，全国大约有30个地方调整或优化了类似的政策。 如果你还以为这只是某个城市为了卖新房搞的短期促销，那可能就错过了这场正在发生的、根本性的变化。
一场由国家财政部、税务总局、住建部三部门联合盖章的政策，已经把期限明确划到了2027年12月31日。 核心规则很清晰：卖掉老房子，在一年内买新房，当初卖房时缴纳的个人所得税，国家全额退还。 这不是地方小打小闹，而是一张覆盖全国、至少持续两年的“硬通货”福利票。
为什么这次动静这么大？ 因为房地产的游戏规则确实不同了。 过去那种拼命卖地盖楼的“增量时代”正在翻页。 现在的主旋律，是让海量的、已经盖好的存量房子流动起来。 “以旧换新”就是拧开这个循环阀门的关键动作。
国家给出了个税退税这把“尚方宝剑”，但具体怎么换，各地拿出了不同的“兵器谱”。 你所在的城市玩法可能完全不同，这直接关系到你能省多少钱，以及要冒多少风险。
广东佛山提供的是“安全兜底型”方案。 从2026年4月20日开始，你参与“以旧换新”，和开发商签了认购协议交了定金后，会有一个不少于90天的“解约保护期”。 意思是，如果你交了10万定金锁定新房，同时委托卖旧房，但90天后旧房还没卖掉，你可以无条件解除新房合同，开发商必须分文不少地退还定金。 这相当于用极低的成本，获得了三个月的“换房犹豫权”。
浙江诸暨走的是“真金白银型”路线。 旧房由专业机构评估后，地方国企按评估价给你一张等额的“房票”。 这还没完，还会额外给你一张“换购券”，金额是房票价值的10%，最高不超过10万元。 这两张票加起来，可以直接当钱用，抵扣新房房款。 方式简单直接。
南京则展示了“国企托底型”的做法。 很多家庭卡在“卖旧”这一步，怕周期长、怕卖不掉。 2026年4月16日，南京安居集团旗下公司直接启动存量住房“以旧换新”。 符合条件的旧房，国企旗下的公司按市场评估价直接收购，收购款直接用于购买他们指定的新房。 虽然选择的新房楼盘范围可能有限制，但为旧房不那么好卖、又急需回款的家庭，提供了一个确定的快速退出通道。
上海的动作更着眼于全局。 浦东新区的“收旧换新”工作已从政策蓝图转入实质性落地。 目前已有2套房屋率先完成收购，另有十几套房源正在洽谈评估。 上海的做法是，由国企平台收购市中心符合条件的二手房，直接转化为保障性租赁住房，同时引导居民购置新房。 这既盘活了存量住房资源，也有效激发了新房市场的需求。
政策瞄准的核心人群很明确，就是“改善置换人群”，也就是那些“卖一买一”的家庭。 你必须先卖掉自己名下住着的旧房子，然后在12个月内，在同一城市再买一套新的。 只有完成这一套动作，个税退税、地方补贴这些福利才能完整解锁。
那么，一户普通家庭参与进来，到底能省下多少？ 可以算一笔实在账。 假设在二线城市，卖掉一套200万的老房子，换一套300万的新房。
第一笔是个税退还。 卖200万的房子，个税大概2万左右。 只要新买的房子大于等于200万，这2万国家全退。 这是全国统一，稳稳到手的。
第二笔是公积金贷款额度上浮。 很多城市规定，参与“以旧换新”，公积金贷款额度可以上浮20%。 如果夫妻双方最高可贷80万，上浮后就是96万。 多出的16万贷款虽然要还，但整个还款周期下来，利息能省下好几万。
第三笔是地方专项补贴。 这就看城市的“豪气”程度了。 像前面说的诸暨，最高能补10万。 深圳根据不同区，补贴在2万到5万之间。 珠海则按新房总价的1%发补贴，单套最高不超过3万元。 南京在2026年3月20日发布的新政中，对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，全市贴息总资金限额1亿元。
林林总总加起来，一个换房家庭省下5万到10万，是完全可能的事。
操作路径现在也清晰了很多。 全国主要有三条正规道儿。 一是房企合作模式，你直接找参与活动的开发商，他们帮你委托中介卖旧房，你锁定他们的新房，周期一般在30到45天。 二是国企收购模式，像南京那样，旧房直接卖给地方国企平台，评估快的话7天，房款最快15天就能到账，这是最快的变现路径。 三是线上申请模式，很多城市开通了政务平台线上通道，上传材料在家等着审核，全程不用多跑腿。
广东中山在4月30日发布的新政中，还有一个实质性突破：允许房企收购的二手住房进行二次销售。 过去，政府或国企收购存量房多用于保障房，房企直接收购旧房后往往只能自持或出租。 现在，房企收购后可以选择重新装修再对外销售，也可以作为市场化租赁住房、人才公寓等统筹使用。 这为市场上大量“卖不掉又不想贱卖”的二手房，提供了一个由专业机构收购、并可能重新上市的新出口。
不管选哪条路，有三样材料是必须提前备好的：身份证、不动产权证、新旧房子的购房合同或意向合同。
机会摆在眼前，但有几个细节需要留意。 第一是时间窗口。 全国性的个税退税政策明确开到2027年底，但地方补贴的额度是不是一直有，谁也说不好。 观望拖延，可能白白错过实惠。
第二是流程正规。 所有正规流程都在住建局官网、政务APP上明明白白写着，全程免费。 任何声称花钱能加急、能走关系的中介，都需要警惕。
第三是房子类型。 政策针对的是你名下自住的商品住宅。 公寓、商铺、写字楼、小产权房，通常不在政策支持范围内。
这些密集落地的政策，核心逻辑非常清晰：政府“补钱”、金融“加杠杆”、优化“卖旧买新”的流程，全力支持真实的改善性住房需求。 它不再是一个简单的销售技巧，而是一场旨在打通阻塞、让房子真正“动”起来的系统操作。 当旧房能流动起来，想住新房的人有机会改善，整个市场从“开发”转向“运营”的齿轮，或许才能开始顺畅转动。
大牛证券提示：文章来自网络，不代表本站观点。
